房地产投资的毕业论文

1.求关于房地产投资决策分析的毕业论文

实物期权下房地产投资决策研究摘要：传统的决策分析总是将不确定性因素视为损失，其实，不确定性不仅与损失相联系，同时还存在获利机会。

与传统房地产投资决策方法相比，本文的实物期权方法考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值，是一种更为科学合理的投资决策方法。关键词：实物期权；房地产；投资决策房地产投资的基本目标是在不确定的环境下，正确地选择投资方向和投资项目，以实现企业资源的最优配置和企业价值最大化。

为实现这一目标，企业的决策者必须对各种投资机会或项目做出科学、合理、及时地评价。我国房地产开发企业较普遍采用以现金流折现模型（DCF-NPV）为主的传统分析方法，其决策准则是：当一个项目的净现值大于零时进行投资，而在小于零时放弃投资，等于零时根据其他方法综合考虑。

而现实中房地产投资决策很多方面都存在较大的不确定性，其预期的现金流很难估测，所以采用DCF-NPV法可能会降低项目的价值，做出不合理的决策。为此，在房地产投资决策时可采用实物期权分析方法，它考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值，是一种更为科学合理的评价方法。

一、传统房地产投资决策方法的缺陷Myers(1977)在提出实物期权概念的同时批评DCF隐含地假定投资项目存在一个静态的预期现金流。Myers和Turnbull(1977)指出DCF模型错误地将公司的贝塔值当作投资项目的贝塔值，且忽视了增长机会的价值。

Hayes和Garvin(1982)认为传统的DCF模型总是假定投资是可逆的，例如购买一项资产后可无成本的将其出售，投资可以无成本地延期进行。这一假定明显与现实不相符合。

在DCF-NPV决策方法中存在以下的隐含假设条件：（1）认为投资是可逆的。（2）不考虑延期投资策略对项目预期收益的影响，投资者在决策和实施中不能因为环境的变化而采取相应的对策。

（3）未来现金流可以准确预测，项目的价值以项目预期所产生的各期净现金流为基础。按给定的风险贴现率计算，不考虑其它关联效应。

（4）项目寿命期内，认为内外部环境不会发生预期以外的变化。从这些基本假设中可以看出，传统的DCF-NPV法在房地产投资决策中存在天然的缺陷。

首先，房地产项目投资具有不可逆转性，最初的成本不可收回，投入已建建筑物的资金，出售时价格也会打折。其次，房地产项目投资决策具有明显的可延迟性和经营柔性的特征。

决策者可以根据市场情况决定什么时候进行投资，从而进行灵活决策。第三，项目周期内，内外部环境会发生巨大变化，DCF-NPV将这些不确定性当作风险来处理，通过折现率来反映。

而现代投资组合理论认为不确定性是机会，可能会带来收益。因此，采用传统分析方法不能准确地对房地产投资项目进行估价，而期权理论的产生为项目投资估价和决策方法提供了更为科学的理论基础。

二、实物期权的概念所谓实物期权是相对于金融期权来讲的，这一词汇的出现最初是由斯图尔特.迈尔斯提出的。他指出期权分析对公司成长机会的合理估价是重要的，许多公司的实物资产可以看成是一种看涨期权，强调实物期权是分析未来决策如何增加价值的一种方法，或研究将来灵活性有多大价值的一种方法。

第一个期权定价公式产生于1973年，由美国芝加哥大学教授Fischer Black和斯坦福大学教授Myron Scholes提出，并在此后得到逐步地完善和发展，它主要对金融期权进行了定价研究，在随后的理论和实践发展中，人们逐步认识到期权定价的本质是对更广泛意义上的“或有索取权”的权利价值进行分析，因此，期权定价理论也逐步由金融领域进入实物投资领域。1977年，Myers教授首次把期权定价理论引入项目投资领域，认为管理柔性和金融期权具有一些相同的特点，并提出把投资机会看作增长期权的观念，如对一项实物资产的看涨期权就是赋予企业一种支付约定的价格获取基础资产的权利而不是义务；同时，看跌期权就是赋予企业出卖一项资产而获得约定价格的权利。

权利和义务的不对称是期权价值的核心[1]。但有别于金融期权的是，项目投资中的期权是以实物资产为基础的，是项目投资者在投资过程中所拥有的一系列非金融性选择权，如推迟或提前、扩大或缩减投资、获取新的信息等，因此称这种期权为实物期权。

三、实物期权在房地产投资决策中的应用房地产开发投资具有明显的期权特性，房地产投资者在付出一定的成本后，便拥有了一项选择权，投资者可以选择投不投资，在何时进行投资，投资多大的规模，即拥有了投资的灵活性。因此，从实物期权角度看，一个房地产项目的价值应该包括两部分，净现值和灵活性价值，因此，房地产价值=传统NPV价值+期权价值。

在房地产投资开发的各个阶段，各种灵活的管理决策都会对项目的价值产生影响。房地产开发商需要选择项目投资开始时间，即企业可以根据实际的市场环境变化，采用灵活的决策，是立即投资还是等待获得新的信息以解决项目面临的不确定性，也就是等待期权，显然这种等待期权是有价值的，需要对其定价。

1、Black-Scholes期权定价模型：连续时间状态下的定价模型是借助金融期权的定价方法，即著名的。

2.求一篇关于房地产的毕业论文

房地产专升本毕业论文 1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。

2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状 运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明：总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。

就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析（DEA）模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。

从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。（严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。

但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样）从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。

分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。

结论是：房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。

一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。

最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。

利空影响：货币持续过度升值会导致经济减速（因为FDI下降、净出口下降），外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响：第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。

货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的；第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。

张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素（股权集中度、股权属性及股权流通性）与公司治理绩效的关系。得到结论（1）房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。

（2）分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。（3）国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。

而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。（4）控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。

采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。

介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。

实证结果表明：我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系；无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影。

3.房地产投资风险问题的分析研究的论文怎么写

房地产投资风险的研究 摘 要：通过论述房地产业的特点找出房地产投资风险产生的原因，研究了房地产投资的种类，提出了房地产投资风险 的防范措施，以帮助投资者在目标收益一定时将风险降到最低，或是在风险程度一定时使投资者获得更多利润。

关键词：房地产，投资，风险，策略 房地产投资是以预测未知的将来需求而将货币和其他资源 投入房地产综合开发、经营、管理和服务等活动中的一种投资行 为，以期在将来获得不确定的收益。房地产开发是一个动态过 程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，很难在一开始就对 整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计，从而 不可避免地带有风险。

房地产投资风险的存在始终对企业和项 目构成威胁。一个企业要想发展壮大，开发项目要想获得成功，必须做好风险管理工作。

1 房地产投资风险产生的原因 导致房地产投资风险的原因很多，所掌握信息不全、不准，投 资决策草率是主要的原因。所依据的信息不够准确，或前期调研 不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运 用中出现与当初的估计有较大偏差，宏观形势出现意想不到的不 利变化，由此引发多种风险。

表现为：前些年严重的通货膨胀、物 价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；货币发行政策和 银行信贷政策、房地产供求形势的变化；房地产政策及由此形成 的大气候。发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。

此外，自然灾害和意 外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。2 投资风险的分类1）按风险形成原因划分为：自然风险、社会风险、市场风险和 技术风险。

a.自然风险，指由于自然力的不确定性给房地产开发 商带来的各种风险，如地震、暴风雪、洪水和火灾等。b.社会风 险，指由于不可预料的团体或个人行为引起的风险，如罢工、偷窃 等，还包括政治因素所带来的风险，如战争、叛乱等。

c.市场风 险，指由于房地产市场中供求变化、通货膨胀、价格波动以及消费 者偏好改变等引起的风险。d.技术风险，指由于科学技术的进 步、技术结构及相关变量的变动给房地产开发商带来的风险。

2） 按风险性质可划分为：纯粹风险和投机风险。a.纯粹风险也称静 态风险，指只有损失机会而没有获利可能的风险，如地震、火灾及 建材被盗等。

b.投机风险也称动态风险，指既有损失机会又有获 利可能的风险，如房地产市场供求变化、消费偏好变化等。3）按 风险可控与否可划分为：可控风险和不可控风险。

a.可控风险，指房地产开发商对风险形成的原因和条件有清楚的了解，能通过 相应的措施对风险发生的可能性进行预测，将其控制在一定的范 围。b.不可控风险，指房地产开发商对风险形成的原因和条件认 识不清，或者即使有一定了解，但无力改变外界条件，难以对其进 行控制与管理。

4）按房地产开发程序可划分为：房地产投资决策 阶段风险、房地产投资前期阶段风险、房地产建设阶段风险和房 地产租售阶段风险。a.房地产投资决策阶段风险，指房地产开发 商进行房地产开发项目投资决策时可能发生的各种风险。

b.房 地产投资前期阶段风险，指房地产开发商在房地产开发项目投资 前期阶段可能发生的各种风险。c.房地产建设阶段风险，指房地 产开发商在房地产开发项目工程建设阶段可能发生的各种风险。

d.房地产租售阶段风险，指房地产开发商在房地产开发项目出租 或出售阶段可能发生的各种风险。5）其他房地产投资风险分类 的方法。

除上述四个方面外，还可从风险的影响范围（局部风险、系统风险）、发生范围（宏观风险、微观风险、内部风险、外部风 险）、风险程度（轻度风险、中度风险、高度风险）以及能否保险（可 保风险、不可保风险）等方面具体地进行划分。3 房地产投资风险的规避和控制1）投资分散策略。

房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和 共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到 不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响，达 到降低风险的目的。

而房地产投资时间分散则是要确定一个合 理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。共同投 资也是一种常用的风险分散方式。

共同投资开发要求合作者共 同对房地产开发项目进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投 资各方的积极性，最大限度发挥各自优势避免风险。2）投资组合 策略。

房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程 度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投 资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分 在高档写字楼等。

其实质就是用个别房地产投资的高收益去弥 补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地 产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产的合理 的资金比例。

3）加强资产管理策略。通过加强资产管理来控制 风险，一个投资项目能否达到预期的收益水平，管理人员是最为 。

4.关于房产的毕业论文怎么写啊

我国房产项目营销策划研究 【摘 要】：伴随房地产市场的快速发展，房地产项目策划也越来越受到人们的重视，正逐步成为我国房地产研究领域的一个重要组成部分。

本文主要介绍了房地产营销策划在我国的应用，当前研究现状，最后阐述了房产项目策划的常见模式，希望可以抛砖 引玉。 【关键词】：房地产、营销、策划、模式 自20世纪90年代以来，产业禁入的解除及国家对基础建设投资的大力支持，使得房地产成为一大投资热点，房地产业日益由幼稚产业转变成为国民经济的支柱产业，众多的房地产企业迅速发展壮大。

与此同时，其他行业巨头纷纷涉足房地产领域，房地产市场竞争日益加剧。伴随房地产市场的飞速发展，房地产项目策划也越来越受到人们的重视。

提升我国房地产项目营销策划能力已成为当前房地产行业发展面临的重要任务。 1 房地产营销策划在我国的应用 在我国，房地产营销策划相对于其他策划来说开始的比较晚。

在我国内地1992、1993年之后[1]，房地产才刚刚开始兴起，任何人在拿到土地后，只需画出一张图纸，然后转手倒卖，一夜之间就可以暴富，那种情况下当然不需要什么房地产营销策划。1992、1993年以后，国家实施银根紧缩的货币政策，导致了大量楼盘烂尾，许多楼盘也销售困难，新的形式呼唤策划人出场亮相。

最早广州、上海、深圳等沿海发达城市开始引入房地产策划，进而房地产策划从沿海发达城市向内地城市推进，但"克隆"现象比较普遍。一些城市引入房产策划的途径主要有：一是派专业人员到沿海城市学习、取经，参加各类策划培训班；二是邀请知名策划人前往内地房地产开发项目担任总策划或顾问；三是内地举办各种房地产策划演讲会，并邀请知名策划人参加交流，从中获得沿海地区房地产策划的最新理念。

多年的房地产策划实践，使第一线的策划人积累了丰富的策划案例和极有价值的策划理论，也催生了各类房地产策划咨询公司。2005年，人力资源和社会保障部正式推出了房地产策划师认证，面向从事房地产行业市场调研、方案策划、投资管理、项目运营和物业管理等工作的策划人员。

时至今日，策划方法在房地产开发中得到了广泛的应用，各种概念楼盘应运而生：生态住宅概念、绿色住宅概念、健康住宅概念、可持续发展住宅概念、山水人居概念、休闲人居概念、优良性价比概念、新独院住宅概念，集成式规模开发概念等，各种概念的楼盘层出不穷[2]。现在许多大型的房地产企业都有了自己的营销策划部门，专业的房产地产咨询策划公司、房产策划人到处都是，房地产营销策划也成了许多人的职业。

【 pick to 】 ： along with the rapid development of real estate market, real estate project planning also more and more attention by people, is gradually becoming China's real estate research in the field of an important component. This article mainly introduced the real estate marketing planning application in our country, the current research status, finally expounds the housing project planning of common mode, the hope can throw bricks Lead jade. 【 key words 】 ： real estate, marketing, planning, mode But, the real estate project planning still lack a certain of specialization and standardization, haven't to form a comprehensive and systematic theory system. Although the actual emerge from a batch of classic design case, but also have a lot of enterprise into real estate planning has a lot of randomness, and some simply in gourd ladle painting copy a model. Real estate planning cloning phenomenon common intermingled, cause real estate, serious waste of resources. 2 research situation The academic circle, in recent years related to real estate project planning research more and more get the attention of scholars, content on the main focus on real estate project positioning, real estate marketing strategy, real estate pre-project marketing planning, real estate and the strategy of marketing direction. Recently one or two years, and about real estate project planning graduate thesis number up rapidly. Because the real estate products subject to regional, cultural habits affect huge, in the research of real estate project without specific case empirical analysis, and the research of real estate in center city case mostly concentrated in center city, to the vice city center to provide some reference for radiation, and for satellite town or areas surrounding the cities housing estate project planning case lacks certain research. In planning theory, real estate project planning mainly concept planning mode, selling point group of planning mode, the equivalent planning mode, value-added planning mode, the entire planning mode, composite planning mode planning theory. Three common real estate project planning mode 3.1 concept planning mode [3] Planners, the choice of building one or more than one of the remarkable characteristics, to consumer emphasized。

5.有什么不错的关于房地产的本科论文题目吗

房地产专业毕业论文参考选题

1、前监理工作存在的问题及原因、对策

2、工程项目管理（咨询、设计、监理、施工、采购）应对WTO的形势与对策

3、工程监理制度及手段研究

4、计算机在项目管理中的应用研究

5、国内外招标投标惯例比较研究

6、国内招标投标现状及规范研究

7、工程设计阶段的投资控制研究

8、关于监理人员资质认定办法的思考

9、加入WTO对房地产业的挑战与机遇

10、关于政策性住房金融制度的研究

11、房地产合理开发规模的研究

12、空置房成因及对策研究

13、关于住房消费贷款（政策性、商业性）的思考

14、关于工程管理专业人员应具备素质的思考

15、关于项目后评估的思考

16、关于完善工程造价管理的思考

17、工程项目投标报价策略研究

18、工程造价计价现行体制的缺陷与对策研究

19、工程项目施工阶段造价的控制与管理

20、拖欠工程款的成因与对策研究

21、关于建设有形市场规范化发展的思考

22、论工程量清单报价

23、工程造价管理模式改革探讨

24、论工程项目全过程的投资控制

25、关于工程造价主动和动态控制的思考

26、房地产投资风险研究

27、我国物业管理的现状及对策研究

28、我国工程造价咨询业的现状及发展研究

29、论工程担保制度的建立与推行

30、住宅产业的发展与国民经济增长

31、关于提高工程质量的若思考

32、基础设施融资模式及策略研究

33、项目融资（BOT、TOT、ABS等模式）的现状及对策研究

34、国内外工程造价管理的比较分析研究

35、加入WTO后建设法规的完善

36、关于国际工程承包中FIDIC合同条款的应用

37、承包商施工合同风险防范

38、建筑工程招标投标与合同管理关系的探讨

39、工业发达国家建设工程合同管理与风险管理

40、风险管理理论在工程合同管理工作中的应用

41、施工索赔的现状和对策研究

42、浅谈FIDIC条款中的施工索赔

43、论信息技术在工程施工索赔中的功能

44、工程总承包企业与工程项目管理企业的界定和比较研究

45、推行总承包对我国建筑业的影响

46、工程总承包企业组建的模式研究

47、住房价格合理姓性探讨

48、房地产估价方法比较研究

49、房地产泡沫预警与防范

50、房地产周期波动分析

51、房地产经济预警方法研究

52、城市规划与城市地（房）价相互作用机理研究

53、城市土地收购储备制度探讨

54、房地产开发项目可行性研究报告-----XX案例研究

6.我国房地产投资策略浅析

我国房地产投资策略浅析 随着我国经济持续快速发展，居民人均收入得到较大提高。

尤其在许多大城市，居民年人均收入已超过人民币1万元。但是，由于目前我国社会保障体系不完善，保障面、保障力度较小、保障措施不尽得力，导致许多居民生活保障安全感欠缺。

为了应付未来突发性支出或一次性大额支出，许多居民往往将生活剩余的资金存入银行。据统计，截至2003年上半年，不包括外币在内的城乡居民储蓄存款余额已达人民币9773亿元，导致我国银行资金产生流动性过剩的困难，从而使我国人民币存款利息率连续降息，目前我国活期存款利息率实际上为负值。

如果再将资金具有时间价值及经济发展过程中存在通货膨胀等因素考虑进去，随着时间推移，必然导致居民储蓄资金的实际购买力日趋下降，也就是俗话所说的“钱越存越不值钱”。因此，我国居民希望通过储蓄以获得资金保值、增值的美好愿望往往会落空，从而影响居民的生活质量。

实际上，从目前我国经济发展的现状来看，为实现剩余资金保值、增值的目的，居民应对个人收入进行科学合理、多渠道的投资规划安排，也就是俗称的私人投资理财。通常，目前我国私人投资理财的做法主要是将私人剩余资金合理的投资到房地产、保险、证券、基金、国债、外汇、以及银行理财产品上以实现资金的保值、增值。

从理论上讲，众多的理财产品只要规划安排得科学合理，都能达到资金保值、增值的目的。但是，综合我国目前发展的实际情况分析，投资房地产无疑是众多投资理财产品中较理想的选择。

原因在于目前我国的金融、证券、保险、基金等市场比较普遍的存在运作管理欠规范、投资技巧比较专业化、高素质的投资技术人才严重缺乏、相关法律、法规不健全、市场信息不对称等问题。对于普通居民来讲，投资风险比较大，不利于实现投资的目的。

而如果具有科学的房地产投资策略的话，获取较可观投资收益的可能性较大、机会较多。而且，其风险相对较小。

当然，我们必须明确，任何投资都是有一定风险的，通过房地产投资获取可观投资回报的前提是我们必须掌握科学的房地产投资策略。 一、什么是科学的房地产投资策略 为正确理解这个问题，我们首先须明确以下概念： （一）我国房地产市场的组成 目前我国房地产市场分为四级市场。

房地产一级市场又叫土地出让市场，即国家将国有土地使用权出让给开发商而形成的市场；房地产二级市场又叫房地产转让市场，即俗称的一手楼市场；房地产三级市场，即俗称的二手楼市场；房地产四级市场，就是将房地产相关产品证券化的市场，目前该市场在我国尚处于研究探索阶段。 （二）我国房地产市场的产品 我国房地产市场的产品主要包括商业房地产、居住房地产、办公房地产、工业房地产、其他特殊房地产（如汽车加油站、高尔夫球场等） （三）我国房地产市场的主体 我国房地产市场的主体主要包括：1、国家及各级政府（土地出让市场的惟一卖方）；2、房地产开发商；3、其他类型 投资房地产领域的企业、组织；4、私人投资者。

我们必须明确由于投资主体不同、国情不同会导致投资目的不同，进而所采取的投资策略必然不同。如国家及各级政府的目的是发展国家经济、改善人民生活，他首先关注的是社会效应，其次才是经济效应；而开发商的目的是以经济效益为主，获取超高额的投资回报是主要目标；私人投资者的目的是获取合理的、可接受的投资回报。

本文主要讨论我国私人投资者的投资策略。 二、我国私人投资者的房地产投资策略 （一）投资时机策略 投资时机策略是最关键的投资策略，是投资获利的前提基础。

选择正确的投资时机就可实现产品的低买高买，从而投资获利。选择正确的投资时机主要应把握好以下因素： 1、必须做好我国宏观经济、社会因素的分析。

准确把握我国宏观经济、社会因素是选准时机的基础。例如，目前开发商投资开发的居住物业70%以上是大户型住宅、公寓及豪华别墅等，而较少开发中小户型住宅。

其原因就在于他们比较准确的把握住了现阶段我国的经济、社会特点：首先，目前我国的基尼系数较大，甚至已超过通常意义的国际警戒线，表明我国现阶段贫富两极分化较大，富有阶层资金拥有量充足，购买力非常强；而中、低收入者虽然有数量较多，潜在住宅需求旺盛。但是，其实际购买力不足。

即使大量生产中、低收入者需求的中小户型住宅也肯定卖不起价；对于富有阶层而言，他们的基本住房需求早已满足，现阶段他们希望的是拥有进一步提高生活质量的高档住宅，只要产品能满足他们的需求，在产品价格上他们并不敏感。其次，他们把握住了现阶段我国新富阶层具有喜欢炫耀的心理。

因此，他们将开发产品定位在了大户型住宅、公寓及豪华别墅上，而事实证明该类产品销售状况良好并使开发商赚取了超高利润。 2、牢固树立房地产市场存在周期性规律的理念。

实际上，无论是世界历史、中外哲学还是马列经济学、典型的西方经济学甚至我国的传统文化中都曾反复向人们展示一个中最基本的事实，就是无论是社会发展还是经济发展都存在一个由高峰→低谷→高峰→…构成的循环周期。因此，只要把握。

7.急求： 关于房地产投资策略的论文 （采纳后再加200）绝对高分

未来房地产市场仍然面临偏紧的政策环境，但是出台更严厉调控政策的可能性不大。2009年下半年以来，针对部分地区地价和商品房价格过快上涨，中央出台一系列的调控政策，未来一段时间房地产市场仍然面临偏紧的政策环境，但是由于房地产仍然是拉动国民经济发展和促进就业的重要行业，目前房价和地价水平处于历史高位，继续上涨动力不足，出台更严厉的调控政策的可能性不大。 房地产板块受益通货膨胀预期和二季度成交量回升。随着CPI的持续上涨，通货膨胀压力不断加大，房地产是抵御通货膨胀的有效品种。在经历1季度成交量下滑之后，随着2季度销售旺季的来临和2009年新增的新开工面积陆续进入供应期，2季度商品房成交量将会逐步回升。 房地产板块估值水平处于较低水平。目前主流房地产企业2010年市盈率15倍，2011年市盈率13倍，估值水平较低。 重点关注二三线城市房地产市场快速发展带来的投资机会。相比一线城市，二三线城市房价水平相对较为合理，自住需求占比较大，所承受的监管压力和舆论压力也小于一线城市，城镇化进程和开发商大举布局二三线城市，使得未来较长的一段时间内，二三线城市房地产市场快速扩容和高速增长成为我国房地产市场的主要特征。 公司推荐。建议重点关注二三线城市项目占比较高的一线房地产企业，包括万科A、金地集团、首开股份、苏宁环球和优质的地区房地产龙头企业，包括福星股份、滨江集团、北京城建、st东源、鲁商置业。 风险提示。目前房地产市场面临的主要风险仍然政策风险，预计未来房地产市场仍然面临偏紧的政策环境，政府可能会出台新的房地产市场调控政策，并且对房地产市场产生较大影响，进而影响上市公司业绩增长。世纪证券有限责任公司

/stock/lzft/hyyj/201001/.pdf

2010房地产行业投资策略报告

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