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地段论
二手房源上市潮令购买者对房源更加精挑细选。在这种情况下，除了价位外，地理位置已经成为左右人们购买二手房的一个重要因素。日前福州一份权威调查数据显示，在二手房购买者中，看重地理因素的受访者比例已达到88%，比价位因素所占的75%高出不少。
现象置业目的已呈多元
在二手房市场中，地段实际上并不单单指楼盘的地理位置，还包括楼盘周边的配套设施、社区环境等因素。如今，地段因素在二手房置业者的选择过程中显得日益重要起来，其主要原因还是二手房购买者的购买目的逐渐开始发生变化。
根据调查，几年前，二手房购买者的购买目的主要有四种：一是由于二手房价格比一手房便宜许多，因此，许多资金不足的购房者多选择购买二手房过渡；二是在一些较为心仪的地段并没有新盘推出，因此，希望居住在该区域的购房者只能退而选择购买二手房；三是从投资角度考虑，选择一套市中心的小户型，静待升值；还有一种则是为了孩子的教育，或是家庭户口等因素，买下一套在学校周边的二手房，确保孩子能够进入理想的学校学习。
但随着市场的不断发展和完善，二手房购买者的置业目的已经逐渐开始发生变化。据朝阳房产总经理刘强介绍，现在在不少区域，二手房的价格已经直逼一手房，由于新房价格过高只好买二手房过渡的现象在目前的市场上已经很少见了，较多的情况仍是希望能够住在自己心仪的区域或是为了解决孩子的教育问题。据不完全统计，以上述两种情况为购房目的的购买者占市场购买总量的60%以上，这时，地段就成为了购买二手房时一个重要的考量标准。
剖析地段情结左右市场
地段因素在二手房市场上地位的提高，主要由福州市场的特殊消费习惯决定的。不少福州人都喜欢或希望住在市中心地段，因此，在选择房源时，也把主要注意力集中在二手房所处的地段上。麦田房产市场部经理魏祺表示，根据市场统计数据，随着福州“东扩南移西拓”的进程加快，福州的规模逐步在扩大，在新区建起了不少有着较为完善的社区环境景观配套的楼盘，但二环内的市中心地段始终受到二手房购买者的关注。
“老福州”都有着根深蒂固的“市中心情结”，在老城区生活了多年，不愿意搬到其他地方居住，他们对自己居住地段的周边环境、交通、商业都很熟悉，因此，在城区一些旧房拆迁、改建时，这些居民大部分都愿意在附近区域购买二手房居住。而在市中心一些名校的周围，二手房则成为了学生家长争抢的对象。僧多粥少，不仅带旺了该区域的交易，也导致二手房的价格水涨船高。
二手房购买者对房源地段的热捧，让房产中介看到了地段的重要性，因此，地段自身所独有的教育氛围、交通环境、商业便利指标等等，成为二手房中介公司扎堆该区域的主要因素。在一些较好地段的周边，总是挤满了一家家二手房产中介，而在这些地段，卖房者也不会将售房信息只委托给一家房产中介公司。因此，为了争夺房源和购房者，中介门面店不断扩张，从某种程度上讲，也炒热了市场。
纵深交易热点聚焦老城
“福州二手房交易最热的区域在鼓楼。”国房网市场总监黄强告诉记者。经过长年的发展，鼓楼区生活配套完善、商业带密集、生活成本较低且交通便利。此外，鼓楼区最大的特点在于其教育资源丰富，有多个重点中、小学分布于此，因此，对于看中该地段的二手房购买者而言，最关注的还是房源附近有没有名校，是否能够让小孩入户并划片到自己心仪的学校就读。
根据分析，在鼓楼区的二手房房源中，砖混结构较多，而1991年后的以框架结构为主，多为单位房或是房改房，房屋较旧，面积较小，小区环境也较差。不过，这些似乎并没有给二手房购买者带来任何影响。优越的地段因素，加上商业配套、教育氛围等影响指标，导致鼓楼区的二手房价一直居高不下，在市场交易中一枝独秀。
除鼓楼区外，其他部分区域的二手房交易在地段因素的影响下，也呈现出了一定的活力。据黄强分析，一般来说，在好的学校周围，或是生活配套设施特别便利的地方，二手房都不愁卖不出去。因此，以文教著称的仓山区不少学校附近，以及市中心除鼓楼区以外的部分配套设施完备的区域，目前也都成为了二手房交易的热点。
尽管在二手房购买的过程中，地段、价格是人们最为关注的因素，但有关专家也提醒，在二手房购买的过程中，仍然需要全盘考虑，除了根据自身所需作出选择外，楼层、配套设施、社区环境、物业管理等因素也需要考虑在内。
已经是腾讯限制最多字数了，抄肯定是抄的，但是还是编辑了下，取了重点。。分给我吧。
2.二手房的论文怎么写
〖 描 述 〗
2006年，中国整体经济环境更加开放，市场竞争程度也更加激烈，面对竞争与市场的变化和挑战，我们发布的《2006-2007年中国二手房交易市场研究年度报告》，将从以下方面帮助业界人士、投资者更准确地把握中国二手房交易市场发展脉动、更深入地梳理相关领域变迁轨迹——从市场规模、市场结构等定量角度反映市场的年度发展变化，从特点、现存问题等定性角度洞察市场发展动向。
精炼主要品牌2006年市场表现，从竞争格局、竞争策略评述等多个维度总结企业成败得失，评点市场领先要素。透析市场未来发展走向，在因素分析的基础上得出有价值的趋势分析与定量预测。基于对市场趋势的合理判断，提供现实有效的策略参考。
〖 目 录 〗
一、2006年全球二手房交易市场发展概况
（一） 发展现状
（二） 基本特点
（三） 主要国家发展概况
二、2006年中国二手房交易市场发展概况
（一） 发展环境
（二） 发展现状
1、市场规模
2、市场结构
（三） 发展特点
（四） 存在问题
三、2006年中国二手房交易市场竞争分析
（一） 竞争模式
（二） 竞争格局
1、整体竞争态势
2、潜在进入者与替代产品
3、主力品牌分布
（三） 主力品牌战略
1、品牌1
2、品牌2
……
四、2007-2009年中国二手房交易市场趋势分析
（一） 成长动因
1、政策因素
2、经济因素
3、社会因素
4、技术因素
……
（二） 发展趋势
1、生产与消费趋势
2、产品发展趋势
3、技术创新趋势
4、竞争趋势
……
五、2007-2009年中国二手房交易市场发展预测
（一） 发展潜力分析
（二） 发展预测
1、规模预测
2、结构预测
六、建议
3.我要写《二手房的交易风险辨析》毕业论文急需二手房的交易风险辨析
瞧着你那100分来着，以下是我的成绩，你看着办吧！！！ 二手房交易风险防范 二手房性质的瑕疵： 1、房产权利有限制。
如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。2、房产已被出租。
买房应注意到该承租人在同等条件下可优先购买该房屋的权利。 3、买方购买准备用作营业或办公的，应注意房产权证上的房屋用途限定。
风险防范： 购房者在投资之前，首先要验看该房的产权证正本，最好再到房管部门查询一下产权证的真实性。 其次，要了解该房是哪一年建的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业管理公司的费用以及市政部门的水、电、煤气等费用。
再次，要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处，要察看房屋的内部结构，看管线设置和走线情况，天花板是否有渗水的痕迹等。 最后，尤其要审查出卖人是否对标的房屋享有全部产权，弄清该房有没有共有人、产权有没有抵押等情况，这样就可以使购房人免受不必要的损失。
审查产权证时，应注意到以下几方面： 1、以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。
所以，购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。
2、军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。
3、远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。
如果是县城住房，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以上市交易。 4、1998年以后颁发的产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所标注的字体、字样、字号、格式都有统一标准。
红色塑料皮的房屋产权证，基本是1998年以前取得的，而大多数《房地产所有权证》均为1998年以后颁发。 此外，购房者还要注意：在房屋买卖交易完成的同时，应要求卖方及时协助自己到房地产管理部门办理房屋过户手续，以防卖方看房价上涨而毁约，给买方带来不必要的麻烦。
如果只有购房合同和发票，而未办理产权证的房子尽量不要购买，否则也可能因为开发商的问题而最终无法办理产权证。 卖方资质上的瑕疵： 1、卖方并非产权证上的所有人，也没有所有人的授权。
2、卖方虽是所有人之一但未取得共有人同意，前面李小姐遇到的就是这方面的问题。 风险防范： 要搞清楚房屋的产权人究竟有几个。
如果产权人有多人，而合同仅一人签字，一旦发生纠纷，法院原则上都会认定合同无效。 因此，产权人是一人以上的，一定要有委托书，而委托书最好是经过公证的。
南京市有一个三口之家，儿子为了谋取不义之财，瞒着父母把房产证和私章偷出，同时还伪造了委托书，将房子卖出。事情败露后，买房人既搬不进，也讨不回钱。
像这种情况，如果在事先能查明，完全是可以避免的。 其次，与业主约定迁出时间。
专业人员认为，由于历史原因，譬如前些年的房改房，除产权人外还有共住人。他们虽然没有产权，但法律规定他们有居住权。
如果未征得他们同意，届时他们不愿搬离的话，也会造成很大的麻烦。遇到这种情况，最好能和卖主约定迁出的条款，这样买房者可以主动些。
二手房价格上的瑕疵： 1、二手房价格应为周边区域新建商品房市价的2/3左右（具体视房子时间而定），过分高于此价格将存在贬值的风险。2、二手房售价中计算了违章搭建部分的价款，但实际上这部分面积并未载入房产权证。
3、二手房存在未缴清的公用事业费、物业管理费等其他费用。 风险防范： 价格问题是二手房交易中的重要问题。
卖方担心卖低了，总喜欢拿同地区商品房的房价来比较，因而差价不大；而买方总强调一个“旧”字，结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊，无法成交。其实，二手房估价则应从几个方面具体分析。
房屋因素。 房屋竣工后即进入折旧期，此外，楼层、朝向、平面布局等对价格也会产生相当的影响。
环境因素。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。
另外，地区居民的结构、文化氛围、配套建设、有无物业管理、小区是否独立封闭等也会对房屋价格产生较大影响。 去年8月份购房的丁小姐于去年11月底与业主办理完过户手续。
当丁小姐拿到新的房产证准备开始过自己新的生活时，物业公司上门来收供暖费和物业费了。拿到单据后丁小姐傻了眼。
原来该房屋原来的业主拖欠了近两年的供暖费和物业费，全部算下来有将近10000元。 丁小姐拒绝交费，并打电话与原先的业主联系，可是业主拒不接电话。
打电话找中介公司要求解决，中介公司却称，房屋交易已经完毕，交易过后所有的事情都与该公司无关。由于全部房款早已支付给原先的业主，无法从中扣除前业主所欠费用，并且房产现在也已经变更为丁小姐名下的产业，因此丁小姐只好自己承担了全部的物业供暖费。
购买房屋。
4.急求一篇关于温州二手房市场的论文
二手房源上市潮令购买者对房源更加精挑细选。
在这种情况下，除了价位外，地理位置已经成为左右人们购买二手房的一个重要因素。日前温州一份权威调查数据显示，在二手房购买者中，看重地理因素的受访者比例已达到88%，比价位因素所占的75%高出不少。
现象置业目的已呈多元 在二手房市场中，地段实际上并不单单指楼盘的地理位置，还包括楼盘周边的配套设施、社区环境等因素。如今，地段因素在二手房置业者的选择过程中显得日益重要起来，其主要原因还是二手房购买者的购买目的逐渐开始发生变化。
根据调查，几年前，二手房购买者的购买目的主要有四种：一是由于二手房价格比一手房便宜许多，因此，许多资金不足的购房者多选择购买二手房过渡；二是在一些较为心仪的地段并没有新盘推出，因此，希望居住在该区域的购房者只能退而选择购买二手房；三是从投资角度考虑，选择一套市中心的小户型，静待升值；还有一种则是为了孩子的教育，或是家庭户口等因素，买下一套在学校周边的二手房，确保孩子能够进入理想的学校学习。 但随着市场的不断发展和完善，二手房购买者的置业目的已经逐渐开始发生变化。
据朝阳房产总经理刘强介绍，现在在不少区域，二手房的价格已经直逼一手房，由于新房价格过高只好买二手房过渡的现象在目前的市场上已经很少见了，较多的情况仍是希望能够住在自己心仪的区域或是为了解决孩子的教育问题。据不完全统计，以上述两种情况为购房目的的购买者占市场购买总量的60%以上，这时，地段就成为了购买二手房时一个重要的考量标准。
剖析地段情结左右市场 地段因素在二手房市场上地位的提高，主要由温州市场的特殊消费习惯决定的。不少温州人都喜欢或希望住在市中心地段，因此，在选择房源时，也把主要注意力集中在二手房所处的地段上。
麦田房产市场部经理魏祺表示，根据市场统计数据，随着温州“东扩南移西拓”的进程加快，温州的规模逐步在扩大，在新区建起了不少有着较为完善的社区环境景观配套的楼盘，但二环内的市中心地段始终受到二手房购买者的关注。 “老温州”都有着根深蒂固的“市中心情结”，在老城区生活了多年，不愿意搬到其他地方居住，他们对自己居住地段的周边环境、交通、商业都很熟悉，因此，在城区一些旧房拆迁、改建时，这些居民大部分都愿意在附近区域购买二手房居住。
而在市中心一些名校的周围，二手房则成为了学生家长争抢的对象。僧多粥少，不仅带旺了该区域的交易，也导致二手房的价格水涨船高。
二手房购买者对房源地段的热捧，让房产中介看到了地段的重要性，因此，地段自身所独有的教育氛围、交通环境、商业便利指标等等，成为二手房中介公司扎堆该区域的主要因素。在一些较好地段的周边，总是挤满了一家家二手房产中介，而在这些地段，卖房者也不会将售房信息只委托给一家房产中介公司。
因此，为了争夺房源和购房者，中介门面店不断扩张，从某种程度上讲，也炒热了市场。 纵深交易热点聚焦老城 “温州二手房交易最热的区域在鼓楼。”
国房网市场总监黄强告诉记者。经过长年的发展，鼓楼区生活配套完善、商业带密集、生活成本较低且交通便利。
此外，鼓楼区最大的特点在于其教育资源丰富，有多个重点中、小学分布于此，因此，对于看中该地段的二手房购买者而言，最关注的还是房源附近有没有名校，是否能够让小孩入户并划片到自己心仪的学校就读。 根据分析，在鼓楼区的二手房房源中，砖混结构较多，而1991年后的以框架结构为主，多为单位房或是房改房，房屋较旧，面积较小，小区环境也较差。
不过，这些似乎并没有给二手房购买者带来任何影响。优越的地段因素，加上商业配套、教育氛围等影响指标，导致鼓楼区的二手房价一直居高不下，在市场交易中一枝独秀。
除鼓楼区外，其他部分区域的二手房交易在地段因素的影响下，也呈现出了一定的活力。据黄强分析，一般来说，在好的学校周围，或是生活配套设施特别便利的地方，二手房都不愁卖不出去。
因此，以文教著称的仓山区不少学校附近，以及市中心除鼓楼区以外的部分配套设施完备的区域，目前也都成为了二手房交易的热点。 尽管在二手房购买的过程中，地段、价格是人们最为关注的因素，但有关专家也提醒，在二手房购买的过程中，仍然需要全盘考虑，除了根据自身所需作出选择外，楼层、配套设施、社区环境、物业管理等因素也需要考虑在内。
5.求毕业论文的相关参考文献（内容是我国房地产市场的发展趋势和经营
提供一些《我国房地产市场的发展趋势和经营取向》毕业论文的参考文献，供写作参考。
[1] 成蹊. 当前房地产形势判断和2009年市场趋势分析[J]. 住宅产业， 2009,(01) .
[2] 孟昭莉. 中国房地产市场分析报告[J]. 中国中小企业， 2009,(01) .
[3] 朱中一. 当前的房地产市场形势及发展趋势[J]. 中国房地信息， 2008,(12) .
[4] 张宏. 美国次贷危机下的中国房地产市场发展趋势[J]. 合作经济与科技， 2009,(03) .
[5]次贷危机对中国房地产市场的启示[J]. 中国建材资讯， 2009,(01) .
[6] 易宪容. 当前国内房地产市场形势分析与对策[J]. 理论前沿， 2009,(03) .
[7] 张金娟. 我国房地产市场的问题及未来发展探讨[J]. 当代经济， 2009,(04) .
[8] 肖元真，夏惠干. 2009年，房地产业持续发展的政策环境和对策[J]. 上海房地， 2009,(01) .
[9] 正直. 房市降价可回春——对房地产市场购销现状及房价发展趋势的分析[J]. 价格与市场， 2009,(01) .
[10] 冯国亮. 绿色地产：房地产业可持续发展的必由之路[J]. 住宅产业， 2009,(01) .
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房地产专升本毕业论文 1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。
2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状 运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明：总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。
就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析（DEA）模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。
从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。（严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。
但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样）从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。
分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。
结论是：房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。
一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。
最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。
利空影响：货币持续过度升值会导致经济减速（因为FDI下降、净出口下降），外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响：第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。
货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的；第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。
张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素（股权集中度、股权属性及股权流通性）与公司治理绩效的关系。得到结论（1）房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。
（2）分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。（3）国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。
而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。（4）控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。
采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。
介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。
实证结果表明：我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系；无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影。
7.关于房地产二手房现状,对策分析
二手房交易避税分析及对策 房地产税收是目前税收征管的热点、难点之一，其中二手房交易税收控管是落实房地产税收政策的重要部分。
个别人和房地产中介也采取了一些避税策略，这在一定程度上造成二手房交易的营业税、个人所得税、契税等税收的流失。 避税方式及风险分析 当前，二手房交易中主要存在着“高买低报”、延期过户、先租后买、假赠与以及虚报唯一住房等避税方式。
无论是对买方还是卖方，这些所谓避税方式都存在着较大的法律风险、市场风险和政策风险。 1.“高买低报”。
“高买低报”是指二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时，以低于实际成交的价格签订虚假协议申报纳税。这种方式是二手房买卖双方最常用的避税方式，也是目前较严重的避税方式之一。
其做法是：在二手房转让过程中，买卖双方及中介公司签订两份合同，一份为真实成交价格居间合同，用于付款结算，通常由中介公司见证；一份为隐瞒真实交易价格的虚假协议，用于申报纳税，由房管部门见证。 风险分析：对卖方来说，因为递交房地产交易中心的过户价格是最具法律效力的，买方有可能根据低报的过户价格来付款，不愿意再按照原购房价格成交，造成卖方利益受损；对买方来说，低报过户价可能会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。
当此房产再次出售时，先行做低的过户价将拉大买卖差额，反而增加再次出售的成本，同时银行贷款的实际比例也会因此而降低。尽管“高买低报”对买卖双方都存在风险，但为了少纳税，此做法仍屡见不鲜。
2.延期过户。 此种方法为主要针对营业税的避税方式。
其一般做法是：买卖双方在达成购房意向之后，首先签订一份购房合同，规定房款交付方式、房屋过户时间和过户方式。在买方交纳全部或者部分房款之后，卖方先将房屋交买方使用，等到卖方的房屋持有年限达到规定的免税时间后，双方再将房屋过户。
为了交易有所保障，买方一般会在合同中提出一些保障条款，如将房产证交买方保管等。 风险分析：一旦二手房市场在交易未完成的时段内出现价格上的大幅波动，无论是大涨还是大跌，都会有很大一部分卖方或买方选择“宁可赔付违约金，也要终止履行合同”，从而损害被违约方利益。
另外，一旦税收政策出现较大波动，双方对新产生的税负不能达成一致时，也将不得不解除合同，承担和付出较大的机会成本。 3.先租后买。
这种方式是延期过户避税方式的进化版本，两者在本质上是一样的。其一般做法是：在减免税要求的年限未满的一段时间内，买卖双方再签订一份房屋租赁合同，约定将租金抵消到以后交割的房款里，使得买方同时成为了房屋的承租方，在该房屋未来交易时拥有优先购买权。
风险分析：由于在较长时间内无法办理交易过户手续，所购房的产权并不是买方的，买卖双方无论哪一方反悔都会造成纠纷。如未来几年内政策再次发生变化，对于买卖双方的风险都将会很大。
同时，双方又增加了租赁合同关系，违约成本将更高。 4.假赠与。
这是目前避税方式中较为简单的一种。通常是买卖双方在达成交易意向后，先私下签订一份买卖合同，之后再到公证处办理房屋赠与合同，声明卖方无偿将某房屋赠与买方，以未发生金钱交易为名，规避营业税及其附加税费。
为保证交易资金安全，双方在交易过程中一般会选择将房款打入一个担保账户，直到过户完成后卖方才能将房款取出。 风险分析：这种方式从法律角度看，完全属于一种逃税的违法行为，买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律保护，反而会在有关部门认定存在相关违法事实后，还将被追究一定的法律责任。
如果此房子在5年之内再次交易过户，将会由卖方承担成交价格20%的个人所得税，交易成本会更高。 5.虚报唯一住房。
北京对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，但有关部门未对“唯一住房”作出明确、具体的界定，因此在实际操作中难以甄别纳税对象是否真正属于生活唯一住房，造成征税部门只能被动依赖于纳税人的自行申报。 应对二手房交易避税手段的对策 上述种种二手房交易避税现象，不仅为买卖双方埋下了经济纠纷隐患，扰乱了二手房交易市场秩序，更违反了国家税收法律，导致税负不公，必须多措并举，减少和控制此类现象的发生。
1.完善机构，实施房地产“一体化”管理。应完善机构，充实契税征收人员，对二手房交易实施“一体化”管理。
在机构完善和人员充实后，可设置三个工作组，一是调研组，主要负责对房屋交易情况的市场调研、税收情报交换、房屋交易申报和开发商批量申报征收，跟踪掌握房屋交易市场动态等工作，提供决策参考；二是征收组，主要负责办理窗口的各项税收征收工作；三是综合组，主要负责内部工作协调、减免审核、数据及资料交换、票证管理、契税咨询和档案管理等，以此逐步建立长效管理机制。 2.完善政策，制定完善科学的计价体系。
针对“高买低报”现象，一是出台价格申报细则。相关部门应尽快研究、出台房地产成交价格申报实施细则，完善当前房地产成交价格申报工作机制。
二是因地制宜，建立健全核价体系。
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