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1.谁给我一篇关于《房地产企业融资现状分析》的论文阿
《企业融资方式的比较与选择》的论文 目前发达国家的企业融资主要有两大模式：一种是以英美为代表的以证券融资为主导的模式 。
另一种是以日本、韩国等东亚国家及德国为代表的以银行贷款融资为主导的模式。通过对 英美模式、日本的主银行模式和德国全能银行融资模式的比较研究，借鉴国外的做法，并考 虑到我国的实际情况，我们认为，我国企业融资模式的选择可以分两步走：一是近期过渡式 的融资模式，即以银行为主导的间接融资为主的模式，二是未来目标融资模式，即证券融资 与银行贷款并重、市场约束性强的多元化融资模式。
任何企业融资结构和融资方式的选择都是在一定的市场环境背景下进行的。在特定的经济和 金融市场环境中，单个企业选择的具体融资方式可能不同，但是大多数企业融资方式的选择 却具有某种共性，即经常以某种融资方式为主，如以银行贷款筹资为主或以发行证券筹资为 主，这就是企业融资的模式问题。
由于发展中国家与发达国家市场化程度不同特别是经济证券化程度不同，不同类型国家企业 融资的模式是不同的。从发达国家的情况来看，目前发达国家企业的融资方式主要可以分为 两大模式：一种是以英美为代表的以证券融资为主导的模式，证券融资约占企业外部融资的 55%以上；另一种是以日本、韩国等东亚国家及德国为代表的以银行贷款融资为主导的模式 ，银行贷款融资约占企业外部融资的80%以上①。
不过尽管日韩等东亚国家与德国的企业 均以银行贷款融资为主，但东亚国家与德国在银企关系、企业的股权结构、治理结构和市场 约束等诸多方面存在着差异，我们将对第二种融资模式再进行细分研究。为此，下面我们将 对这几种融资模式分别进行探讨，并力图找出一些可供我国企业融资得以借鉴的经验。
1 英美企业以证券为主导的融资模式 1.1 英美企业融资的一般模式及其特点 由于英美是典型的自由市场经济国家，资本市场非常发达，企业行为也已高度的市场化。因 此，英美企业主要通过发行企业债券和股票方式从资本市场上筹集长期资本，证券融资成为 企业外源融资的主导形式。
由于美国企业融资模式更具有代表性，我们着重从美国企业融资 的实际来进行分析。 应该说，经过长期的演进和发展，美国的金融市场体系已经相当成熟和完善，企业制度也已 非常完善，企业行为也非常的理性化。
一般地，美国企业融资方式的选择遵循的是所谓的“ 啄食顺序理论”②（The Pecking order Theory），即企业融资一般会遵循内源融资>债 务融资>股权融资的先后顺序，换言之，企业先依靠内部融资（留利和折旧），然后再求助 于外部融资，而在外部融资中，企业一般优先选择发行债券融资，资金不足时再发行股票融 资。这一融资顺序的选择反映在企业资本结构中是内部融资占最重要地位，其次是银行贷款 和债券融资，最后是发行新股筹资。
美国企业注重证券融资的特点可以从其历史的纵向比较中反映出来。 其一，美国企业内源融资比重高。
例如，从1979年至1992年，美国企业内源融资占资金来源 总额的比重，一直在65%以上，最高的1992年甚至达到97%，平均为71%；其二，美国企业在 外源融资中优先选择债务融资，而股权融资则相对受到冷落，例如，整个80年代美国企业新 股寥寥无几，多数年份新股发行为负值，这意味着许多企业通过举债来回购股票，从侧面反 映了美国企业注重债务融资而相对忽视股权融资。 表1 美国企业1979—1992年融资结构比较（%） 年份 资金来源 内源融资 外源融资 新增债务融资 新增股权融资 1979 79183 1980 65314 1981 6637-3 1982 80182 1983 74206 1984 7145-16 1985 8336-19 1986 7741-18 1987 7937-16 1988 8046-26 1989 7945-24 1990 7736-13 1991 97-14 1992 8695 资料来源：方晓霞，《中国企业融资：制度变迁与行为分析》第86页，北京大学出版社19 99.4。
再从美国与其他发达国家企业资金来源结构的横向对比中也可以发现证券融资在美国企业资 金来源中的份量。 表2 美、日、德三国企业资金来源结构对比（占融 资总额的%） 国别 美国 日本 德国 内源资金 75 34 62 外源资金 25 66 26 得自金融市场 13 7 3 得自金融机构 12 59 23 其他 0 0 12 外源资金合计 25 66 38。
2.求论文农村房地产融资的困境与对策有论文的最好直接贴上没有的话把
农村金融的困境与发展对策（找来的作为参考吧） 改革开放以来，中国的城市和农村的经济建设都取得了长足发展，然而城乡差距和二元经济体系却越来越成为经济发展的一道“藩篱”。
毋庸置疑，农村经济的发展离不开农村金融的支持。从某种程度上说，什么样的农村金融就会有什么样的农村经济，两者唇齿相依。
当前，农村经济亟待解决的一个重要方面就是如何走出农村金融困境。 农村金融现状 1979年，我国农业银行恢复，在近30年的金融改革里，农村基本上形成了以商业银行、政策性银行和信用合作社为主体的正规金融体系，其中农村信用合作社最为普遍。
但是与此同时，民间借贷却悄然萌发，形成了一套在法律约束之外的非正规金融系统，与正规金融体系并存。非正规金融游离于国家监管体系之外，具有一些灰色性质，其发展规模与领域有很大的局限性。
近年来，正规金融机构由于受到商业利润最大化原则的约束，并且中国在加入WTO后金融安全意识加强，以及新巴塞尔协议对于金融机构坏账率的约束，使得他们越发不倾向于在农村地区提供小额贷款和开展业务。 正规金融 在我国农村的金融体系中，正规金融包括四大国有商业银行、农业发展银行、农村信用合作社、农村商业银行和邮政储蓄。
其主要特点就是除邮政储蓄受到国家邮政局的监管外，其他的金融组织都受到国家金融当局的监管。但是，我国农业资金运作具有高风险、回报低、周期长、单笔业务额度小等特点，而这与商业银行所追求的资产盈利性、安全性、流动性相悖。
1999年以来四大国有商业银行从农村逐步撤出，基本取消了县一级分支机构和放款权，截止到2003年撤消了 31000多个县级以下营业网点。 中国农业银行重建于1979年，其初衷是为了支持农业生产和农产品销售，既经营商业性业务，又经营政策性业务。
1994年，中国农业发展银行建立，农业银行原来经营的一部分政策性业务改由中国农业发展银行承担。中国农业银行在政策性业务剥离出去的情况下，也日益以追求利润为核心，同样急剧地撤销分支机构，县级分支机构出现“储蓄所”化倾向。
与中国农业银行机构收缩相对应的是其农业贷款余额的急剧下降，从1999年最高时的9127。 28亿元降到2005年的4508。
78亿元，与此同时，中国农业银行的各项贷款余额却从1999年的15550。61亿元增加到2005年的27405。
80亿元，中国农业银行经营业务已基本商业化和非农化（中国金融年鉴，2000-2006）。 中国农业发展银行是1994年成立的政策性银行，它是农村金融体制改革中为实现农村政策性金融与商业性相分离的重大措施而设立的。
农发行的主要任务是承担国家规定的政策性金融业务并代理财政性支农资金的拨付，并不直接涉及农户。而现行的实际情况是，农发行的业务仅限于支持粮棉的流通，而其他农业基础设施建设和农业经济活动并不能得到充分支持。
截止到2006年，中国农业发展银行贷款余额为8844亿元，相对于农村经济发展需要而言不仅总量太过有限，而且增长缓慢。 农村信用社是当前农村金融机构的核心力量，在农村拥有最多的分支机构，并且唯一与农户具有直接业务往来。
中国农业银行不断收缩其在农村金融业务，农村信用社逐渐形成了在农村金融市场的垄断地位。同国有商业银行相同，在追求利润和加强风险控制的强烈要求下，农村信用社的贷款也存在向城市及大型乡镇企业流动的趋势。
截止到2005年底，农村信用合作社各项存款余额达到32626亿元，各项贷款余额22008亿元，存贷差额达到 10618亿元。在22008亿元的贷款余额中，农业贷款为10071亿元，仅占各项贷款余额的46%，其中农户贷款7983亿元，占农业贷款的79% （中国金融年鉴，2006）。
作为主要面向农村经济组织和广大农户的正规金融组织，其经营业务“非农化”倾向相当明显。 农村商业银行属于股份制银行，还处于起步阶段，均由原来的农村信用合作社改造而成，对农村经济发展基本没有影响。
而农村邮政储蓄机构原来只吸收储蓄，只到今年才正式成立邮政储蓄银行，开展存贷业务。 据全国农村固定观察点系统调查资料显示，2003年的20842个样本户中，农户贷款总额为2947。
92万元，其中银行、信用社贷款为769。16万元，仅占26。
09%。由于正规金融供给不足，当前农村经济发展面临经济滞后和金融抑制相互交织的双重困境，部分地区甚至陷入了“经济发展落后――金融生态环境恶化――金融机构撤离――信贷资金外流――经济发展更加落后”的恶性循环。
更为严重的是，这有限的正规金融资源大多被富裕和拥有较高社会资本的农户所运用。农行、信用社等正规金融机构的贷款只能达到20%-25%的农户，因此更多的农户不得不依赖于非正规金融。
非正规金融活动 当前，对农村非正规金融的称呼不一，从所有权、金融监管、资金融通、生命力和危害性等不同角度，分别被称为农村民营金融组织、农村非正规金融、农村非银行金融、草根金融及地下金融等名称。 其主要内涵是指农村中非法定的金融机构所提供的间接融资以及农户之间或农户与农村企业主之间的直接融资。
其主要组织形式包括自由借贷、银背、私人。
3.求一篇关于房地产的毕业论文
房地产专升本毕业论文 1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。
2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状 运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明：总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。
就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析（DEA）模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。
从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。（严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。
但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样）从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。
分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。
结论是：房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。
一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。
最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。
利空影响：货币持续过度升值会导致经济减速（因为FDI下降、净出口下降），外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响：第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。
货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的；第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。
张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素（股权集中度、股权属性及股权流通性）与公司治理绩效的关系。得到结论（1）房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。
（2）分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。（3）国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。
而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。（4）控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。
采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。
介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。
实证结果表明：我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系；无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影。
4.房地产企业融资策略浅析
房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。
中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。
一、房地产企业融资现状 （一）融资规模持续增长 近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001~2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。 （二）银行信贷是房地产融资的主要渠道 仅以上表2001年数据为例。
2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。
但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%~40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%~70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%~80%）。
（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小 2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。
（四）房地产资金信托活跃 2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元，占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。
2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。 二、房地产企业融资存在的主要问题 （一）融资渠道过于单一 从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%~70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。
这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。 （二）银行体系所承担的风险与收益不对称 作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。
而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。 （三）缺乏多层次房地产金融体系 就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。
（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善 目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。 （五）房地产企业融资瓶颈亟待突破 为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
三、房地产企业融资策略分析 （一）发展多元化直接融资 银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
1.大力培育房地产信托融资方式 房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。
此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并。
5.浅析房地产开发企业融资策略
浅析房地产开发企业融资策略从2004年10月中国人民银行调高存贷款利率以来，国家财政在宏观调控上逐步采取紧缩银根政策。
同时对于房地产行业国家也进一步加大了监管力度。在这一背景下，各个房地产开发企业资金相对短缺，资金链一度紧绷。
一、融资成为房地产企业发展面临的重要课题 1999年进入市场的顺驰中国，在几年的大手笔“圈地”，以几近“神话”的速度运作开发中规模迅速膨胀，成为房地产业界的一匹“黑马”。 但其资金滚动模式遭到一些业内人士的质疑：截至2003年年底，顺驰预交地价的资金在人民币70亿元以上，进入2004年第一季度，预付资金规模已经超过100亿。
从资金流上看，除非有强大的财团或银行做后盾，按期交付地价款是不可能的。实际上，顺驰在许多城市都在拖延交付地价款，另一方面，继续高价拿地。
经过国家几轮大举措的宏观调控，顺驰中国的资金链终于挺不住了，2006年9月5日香港财团路劲基建与顺驰中国正式签定协议，路劲基建以12。8亿元获得顺驰中国55%的股权。
顺驰中国原董事长孙宏斌以放弃顺驰中国的控制权的代价来解救即将断裂的资金链。顺驰神话终结。
资金是企业的血液，对于房地产企业，资金显得尤为重要，可以说资金能造就地产神话，同样也能将这神话打的支离破碎，顺驰中国就是明证。因为房地产企业资金是快速大量的投入，而资金的回收受市场及政策面影响明显，回收期较长，如若后继资金跟不上就会造成资金链的断裂，这对地产企业的打击是毁灭性的。
融资就成为了房地产企业发展面临的重要课题。 二、房地产融资策略 企业融资方式主要分为债权融资和股权融资两大类，债权融资主要指企业从外部借款，按期承担还本负息的义务，主要包括银行贷款、信托计划、短期融资券、企业债、可转债、资产支持证券。
股权融资主要指企业公开发行股票或私募的方式增加资本，无需还本付息，但需要分配红利，主要包括境内外上市发行股票。 虽然1999年中国证监会重新对房地产企业上市亮起试点绿灯，但由于中国的资本市场尚待完善，房地产企业上市门槛 下载地址： 。
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浅谈房地产业与国民经济的联系
房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。房地产业的发展与国民经济发展有着重要联系。从而理解了在这场经济危机中我国政府在房地产业救市的举措。房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。
1、房地产业增长率对国民经济的影响
房地产业生产总值是反映房地产业整体发展状态的重要指标。一般而论，其产业增长率快于在一定时期内整个国民经济增长率，则表现出对经济增长的贡献率上升，成为国家在这一时期内的朝阳产业，其在国民经济中的地产和作用也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这一状态，作为新兴产业，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会日益显著。
2、房地产业效率增长率对国民经济的影响
产业效率增长率指标一般可以产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过基年和终年的比较，得出产业效率增长率。该指标能反映出房地产业运行的质量及其对整个国民经济发展的实际贡献。不断提高房地产产业效率是我国房地产业在数量、规模扩张的同时，必须注重解决的关键方面。
3、房地产业信用规模对国民经济的影响
产业信用规模分为相对规模和绝对规模两种。相对规模是指一定时期内房地产业的信用量占全社会信用量的比重。从中可以反映出房地产业在宏观经济中的重要程度，也反映了房地产业在宏观经济中金融支持的力度。房地产业信用相对规模发生变动，会导致房地产业在国民经济中地位和作用的变化，从而影响其作用力度。绝对规模是指一定时期内房地产业的信用量的绝对值，该值通过同前期或基期相比较就能基本反映出房地产业投资规模的膨胀、停滞及收缩的趋势。房地产信用绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，推动国民经济快速增长；反之，缩小规模，抑制投资，则会使国民经济增长速度降低。
4、房地产需求和供给水平对国民经济的影响
由于房地产业的关联效应强，其市场需求的扩大可以推动其他相关产业的发展。一般而论，房地产业的高利润率，刺激投资量增加，供给水平提高，在市场畅销的条件下，会促进社会总供给增加，国民经济总量上升。可见对房地产供需水平状况的分析，不仅对房地产业自身，而且对整个国民经济都有其重要的意义。因为，房地产供需的平衡从房地产业自身看是一个总量概念，但从国民经济整体的角度看，它作为相对独立的产业部门又参与国民经济总量平衡的过程，从而对国民经济总体状况发生影响。
我们看到，2009年即将过去，2009年房地产走过十分艰辛的一年，这种艰辛主要表现为一方面房地产的销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空转置率快速上升；另一方面政府房地产政策出现巨大变化，如要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。也就是说，中国房地产市场核心就是自住需求的市场，就是民生的市场，就是根本上改善居民基本条件的市场。而这才是未来房地产健康发展根本所在。
7.求关于房地产投资决策分析的毕业论文
实物期权下房地产投资决策研究摘要：传统的决策分析总是将不确定性因素视为损失，其实，不确定性不仅与损失相联系，同时还存在获利机会。
与传统房地产投资决策方法相比，本文的实物期权方法考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值，是一种更为科学合理的投资决策方法。关键词：实物期权；房地产；投资决策房地产投资的基本目标是在不确定的环境下，正确地选择投资方向和投资项目，以实现企业资源的最优配置和企业价值最大化。
为实现这一目标，企业的决策者必须对各种投资机会或项目做出科学、合理、及时地评价。我国房地产开发企业较普遍采用以现金流折现模型（DCF-NPV）为主的传统分析方法，其决策准则是：当一个项目的净现值大于零时进行投资，而在小于零时放弃投资，等于零时根据其他方法综合考虑。
而现实中房地产投资决策很多方面都存在较大的不确定性，其预期的现金流很难估测，所以采用DCF-NPV法可能会降低项目的价值，做出不合理的决策。为此，在房地产投资决策时可采用实物期权分析方法，它考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值，是一种更为科学合理的评价方法。
一、传统房地产投资决策方法的缺陷Myers(1977)在提出实物期权概念的同时批评DCF隐含地假定投资项目存在一个静态的预期现金流。Myers和Turnbull(1977)指出DCF模型错误地将公司的贝塔值当作投资项目的贝塔值，且忽视了增长机会的价值。
Hayes和Garvin(1982)认为传统的DCF模型总是假定投资是可逆的，例如购买一项资产后可无成本的将其出售，投资可以无成本地延期进行。这一假定明显与现实不相符合。
在DCF-NPV决策方法中存在以下的隐含假设条件：（1）认为投资是可逆的。（2）不考虑延期投资策略对项目预期收益的影响，投资者在决策和实施中不能因为环境的变化而采取相应的对策。
（3）未来现金流可以准确预测，项目的价值以项目预期所产生的各期净现金流为基础。按给定的风险贴现率计算，不考虑其它关联效应。
（4）项目寿命期内，认为内外部环境不会发生预期以外的变化。从这些基本假设中可以看出，传统的DCF-NPV法在房地产投资决策中存在天然的缺陷。
首先，房地产项目投资具有不可逆转性，最初的成本不可收回，投入已建建筑物的资金，出售时价格也会打折。其次，房地产项目投资决策具有明显的可延迟性和经营柔性的特征。
决策者可以根据市场情况决定什么时候进行投资，从而进行灵活决策。第三，项目周期内，内外部环境会发生巨大变化，DCF-NPV将这些不确定性当作风险来处理，通过折现率来反映。
而现代投资组合理论认为不确定性是机会，可能会带来收益。因此，采用传统分析方法不能准确地对房地产投资项目进行估价，而期权理论的产生为项目投资估价和决策方法提供了更为科学的理论基础。
二、实物期权的概念所谓实物期权是相对于金融期权来讲的，这一词汇的出现最初是由斯图尔特.迈尔斯提出的。他指出期权分析对公司成长机会的合理估价是重要的，许多公司的实物资产可以看成是一种看涨期权，强调实物期权是分析未来决策如何增加价值的一种方法，或研究将来灵活性有多大价值的一种方法。
第一个期权定价公式产生于1973年，由美国芝加哥大学教授Fischer Black和斯坦福大学教授Myron Scholes提出，并在此后得到逐步地完善和发展，它主要对金融期权进行了定价研究，在随后的理论和实践发展中，人们逐步认识到期权定价的本质是对更广泛意义上的“或有索取权”的权利价值进行分析，因此，期权定价理论也逐步由金融领域进入实物投资领域。1977年，Myers教授首次把期权定价理论引入项目投资领域，认为管理柔性和金融期权具有一些相同的特点，并提出把投资机会看作增长期权的观念，如对一项实物资产的看涨期权就是赋予企业一种支付约定的价格获取基础资产的权利而不是义务；同时，看跌期权就是赋予企业出卖一项资产而获得约定价格的权利。
权利和义务的不对称是期权价值的核心[1]。但有别于金融期权的是，项目投资中的期权是以实物资产为基础的，是项目投资者在投资过程中所拥有的一系列非金融性选择权，如推迟或提前、扩大或缩减投资、获取新的信息等，因此称这种期权为实物期权。
三、实物期权在房地产投资决策中的应用房地产开发投资具有明显的期权特性，房地产投资者在付出一定的成本后，便拥有了一项选择权，投资者可以选择投不投资，在何时进行投资，投资多大的规模，即拥有了投资的灵活性。因此，从实物期权角度看，一个房地产项目的价值应该包括两部分，净现值和灵活性价值，因此，房地产价值=传统NPV价值+期权价值。
在房地产投资开发的各个阶段，各种灵活的管理决策都会对项目的价值产生影响。房地产开发商需要选择项目投资开始时间，即企业可以根据实际的市场环境变化，采用灵活的决策，是立即投资还是等待获得新的信息以解决项目面临的不确定性，也就是等待期权，显然这种等待期权是有价值的，需要对其定价。
1、Black-Scholes期权定价模型：连续时间状态下的定价模型是借助金融期权的定价方法，即著名的。
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范文：
入世后我国房地产金融业应对措施
原文：
[摘要]
入世后，我国房地产金融业将面临严峻的挑战。首先是房地产金融业务竞争加剧，信贷风险加大。其次是国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。再次是房地产金融监管难度增大。入世给我国房地产金融带来了新的发展机遇。一是外资金融机构的进入带来巨额资金，房地产融资渠道将有效增加，房地产金融业务范围将得到进一步拓展。二是我国房地产金融行业水平、从业人员的素质将得以提高。三是促进我国房地产金融业发展。面对挑战和机遇，金融房地产信贷工作应积极研究对策，应对挑战。1、要加强对国际惯例的学习和研究。2、要加快房地产信贷人员的业务培训，简化信贷手续，提高工作效率。3、加大对开发资信评级高、规模大的优质房地产客户的营销力度。4、房地产金融管理机构要制定相应的政策，为国内金融业创造良好的外部竞争环境。
入世后，我国房地产金融业将面临严峻的挑战。
首先是房地产金融业务竞争加剧，信贷风险加大。入世后，首批进入我国房地产开发市场的大多为国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团。与之相比，我国的房地产企业相对弱小，经营机制落后，国内企业过去在土地使用、项目取得等方面的优势将消失，势必在竞争中处于劣势。而国内房地产金融机构的信贷资金运用大多为向国内房地产开发经营企业提供贷款，在债务软约束的条件下，国内房地产开发经营企业（尤其是国有企业）通过银行负债将经营风险转嫁到了国内房地产金融机构身上。此外，国外房地产金融发展较为成熟（如美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会，开始了房地产金融二级市场的操作，而我国至今尚未建立房地产金融二级市场），国外房地产金融机构对于开办房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务很有经验，早已形成一整套完善的运作规范，有相当丰富的经营管理经验，具有高素质的专业人才。而我国房地产金融业务还处于起步阶段，不少房地产金融业务才刚开办或还尚未开办，金融商品较少，在强大的国外房地产金融竞争对手面前，人才缺乏、经验不足，处于不利地位。
其次是国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。加入WTO使国内房地产市场的脉搏与国际市场更趋一致，这既有有利的一面，也有不利的一面。如国际经济环境动荡，国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务都会受到较大的冲击，与之相联系的房地产金融业务也会受到较大影响，如房地产抵押贷款、房地产保险、房地产信托投资等。同时，在外资大量进入房地产时，还容易引发房地产泡沫经济的出现，一旦泡沫破灭，房地产金融机构损失惨重，甚至会导致金融危机。
目录：
1、要加强对国际惯例的学习和研究。
2、要加快房地产信贷人员的业务培训，简化信贷手续，提高工作效率。
3、加大对开发资信评级高、规模大的优质房地产客户的营销力度。
4、房地产金融管理机构要制定相应的政策，为国内金融业创造良好的外部竞争环境。。。。。。。.以上内容均摘自
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